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CRECI: 12.573-J

Cuidados na hora de contratar

Nos condomínios em edifício, identificados pela nossa lei material vigente como “CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS”, a figura do síndico é fundamental. Este na condição de representante legal de tal ente jurídico tem dentre suas funções a de contratar e adquirir produtos e serviços. Em alguns condomínios são até mesmo formadas comissões de condôminos, que buscam no mercado todas as informações necessárias à efetiva contratação de prestadoras de serviço para auxiliar o síndico.

Todavia, muitas vezes tanto o síndico quanto os demais condôminos não tem o conhecimento técnico necessário, para firmarem contratos, por mais simples que pareçam, com total segurança. Esta situação pode gerar, em determinados casos, graves conseqüências para a massa condominial, quando não se atinge o fim esperado.

Existem no nosso ordenamento jurídico cláusulas que são essenciais a todos os contratos tais como o consentimento, o preço, o objeto e o prazo.

No âmbito condominial que é o foco de nosso trabalho, os contratos mais comuns são os de prestação de serviços, sejam eles de segurança, limpeza, manutenção de elevadores, obras entre outros.

Nesse segmento, existem cláusulas contratuais que os síndicos devem estar atentos para sua efetiva aplicação no contrato a ser firmado, principalmente, no que tange o objeto do contrato, prazo, rescisão contratual e cláusula penal.

O Objeto é o cerne do contrato. É aquilo que o contratante está contratando naquele ato, por isso seus limites e abrangências devem ser bem delineados e delimitados. Nos contratos de prestação de serviços, os mais freqüentes em condomínios, como já falado, é essencial que haja previsão contratual descrevendo o trabalho que será empreendido, o método que será utilizado para implementação do trabalho – com suas especificidades – o nível técnico do pessoal que participará dos trabalhos, com a indicação do números de pessoas que desenvolverão o serviço e seus respectivos cargos.

Deve ainda ser estipulado o fim desejado para o serviço contratado e como se dará sua aferição.

No tocante ao prazo e rescisão contratual são cláusulas que não podemos ignorar em razão de sua alta relevância.

Merece destaque a chamada “cláusula de aviso”, que prevê a necessidade de notificação prévia determinada para o caso de não renovação e ou prorrogação do contrato pelo mesmo prazo, ou seja, prazo determinado.

As “cláusulas de aviso” também têm sua aplicabilidade nos contratos por prazo indeterminado, pois, delas podem constar um prazo de antecedência, que geralmente é de 30 (trinta) dias, para denuncia do mesmo, ou seja, a comunicação de uma parte a outra quanto ao desejo de rescindir o contrato.

Ainda nesse tópico, importante destacar o disposto no artigo 602 do Código Civil que prevê que se o prestador de serviços romper o contrato sem justa causa, responderá por perdas e danos, o mesmo ocorrendo se for despedido com justa causa.
Já o artigo 603 do mesmo diploma legal aponta o caso da despedida sem justa causa do prestador de serviço antes de findo o trabalho. Sendo que na parte final do artigo em referência o legislador estipulou uma pena convencional a ser paga pelo contratado equivalente a 50%(cinqüenta por cento) do que teria direito de receber até o final da avenca.

Alinhavado ao tema acima, entramos na seara da cláusula penal. Item que desperta muita controvérsia entre os contratantes, posto que muitas empresas ao apresentarem as minutas de contrato aos clientes “esquecem” de inseri-las em seu contexto. Deixando assim, os contratantes mais incautos sem qualquer segurança exeqüível para o caso de um eventual inadimplemento contratual.

Existem três tipos de multas: a compensatória, a moratória e a cominatória.

A compensatória, como o próprio nome já diz, visa compensar a parte lesada pela quebra do contrato; a moratória é aquela que decorre do atraso no cumprimento de determinada obrigação contratual e a cominatória é aquela estipulada para o caso de uma obrigação de fazer ou não fazer.

A multa compensatória que é aplicada no caso de infringência contratual se caracteriza como uma indenização pré-fixada no contrato, e pode ser fixada em até 100%(cem por cento) da obrigação principal.

Já a multa moratória, normalmente aplicada para os casos de inadimplemento, não pode ultrapassar, no tipo de contratos ora analisados (tidos como de consumo), o percentual estabelecido no parágrafo 1º, do artigo 52, do Código de Defesa do Consumidor, qual seja, de 2%(dois por cento).

No tocante a multa cominatória, a mesma é aplicada quando contratado prazo fixo para a entrega e ou conclusão do objeto do contrato, ficando estabelecido desde o início uma multa diária até a conclusão definitiva do contratado.

Importantíssimo lembrar que, apesar dos contratos estabelecerem uma pena convencional, os contratantes podem exigir que se estabeleça a possibilidade de uma indenização suplementar, principalmente, nos contratos de alto valor econômico.

Se não houver tal previsão contratual, ainda que o prejuízo verificado seja superior a pena fixada no contrato, o contratante terá dificuldade em perquirir tal ressarcimento se o contrato silenciar nesse sentido, conforme a regra do artigo 416 § único do Código Civil. Portanto, ainda que haja previsão de cláusula penal no valor máximo, é imprescindível que se estabeleça a possibilidade da exigência de indenização suplementar.

Ao final vale lembrar de um instituto, ainda pouco utilizado, mas de grande valia não só aos contratantes diretamente envolvidos, mas a todo sistema jurídico brasileiro: a “cláusula compromissória”. Como instituto, as partes comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir em relação ao contratado.

Valendo-se da arbitragem muitos casos que hoje atolam o Poder Judiciário, e se arrastam por anos a fio, podem rápido e eficazmente ser resolvidos fora do âmbito judicial, tal possibilidade está ratificada pelo artigo 851, do Código Civil Brasileiro.

Outrossim, nunca é demais dizer que a melhor forma de se resguardar de possíveis inconvenientes é a prevenção, ou seja, a cuidadosa escolha da empresa, com a pesquisa de sua idoneidade financeira, serviços já realizados, a assessoria de profissional habilitado, tanto da área técnica específica do objeto contratado, quanto do suporte jurídico.

Os dados ora fornecidos nesse breve histórico, servem apenas de alerta, pois na hora de oferecer o serviço muitas empresas se prevalecem da falta de experiência dos síndicos, que muitas vezes, não tem o conhecimento técnico necessário, e acabam envolvidos em sérios e irremediáveis engodos contratuais.

Em suma, em vista de tudo o que foi aqui falado, associado ao que se vê na prática, no dia–a-dia, nunca é demais dizer que permanece e sempre continuará valendo, a velha máxima, “melhor prevenir do que remediar”.

ADRIANI CHRISTINI CABRAL VARGAS DE OLIVEIRA
OAB/SP 133140.

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