ONIX ADM

CRECI: 12.573-J

A divulgação de unidade inadimplente

O assunto tem mote tem motivado discussões nos edifícios de apartamentos posto que enquanto alguns defendem a necessidade de informação aos demais comunheiros, sendo tida como medida meramente informativa da realidade financeira do condomínio, outros afirmam se caracterizar como instrumento indireto de cobrança, que constrangem o indigitado devedor o que poderia resultar em eventual direito a indenização por dano moral.

Ao nosso ver é imprescindível que os demais condôminos tenham ciência do resultado financeiro do prédio, posto que se houver prejuízo, déficit na hora de fechar as contas todos terão que pagar por isso, e ninguém pode ser surpreendido. Na verdade o condomínio é uma grande sociedade civil e sendo assim todos devem ter ciência de tudo o que ocorre no mesmo.

De outra banda temos que por imposição de lei compete ao síndico a prática de determinadas diligências que, se de um lado decorrem das atribuições derivadas de sua função de representante legal do condomínio, de outro prestam também para atender aos interesses dos demais condôminos, dentre eles: a) cobrança dos condôminos de suas contribuições (art. 1348, VII, C. Civil); b) dar conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio (art. 1348, III, C. Civil); c)prestação de contas (art. 1348, VIII).

O síndico por dever legal deve cumprir uma série de obrigações que estão elencadas no artigo 1.348 da lei 10.406/2002, dentre elas representar o condomínio em juízo e fora dele, cumprir e fazer cumprir a leis condominiais, cobrar os inadimplentes bem como impor multas e punições previamente fixadas.

A função do síndico por vezes é muito árdua, pois em razão de suas obrigações deve sobrepor o interesse de alguns pelo interesse geral da coletividade, o que gera muito desconforto perante aqueles que infelizmente não tem a consciência e o entendimento necessário do que é viver em condomínio.

O síndico nada mais é do que uma pessoa que deve ter por expressa disposição legal como função precípua a guarda e o zelo não somente pela parte física e material do edifício, como pela parte imaterial do mesmo.

Muitas vezes alguns atos do síndico podem até não parecer muito justos, porém se tais atos tiverem fundamento legal, como, por exemplo, imposição de multas, aplicação de advertência entre outros, não há o que se contestar, estão legalmente permitidos.

Tais atos derivam de obrigação legal e a omissão do síndico pode se caracterizar como uma falha administrativa ou de má gestão. Assim, muitos atos podem até desagradar a alguns, mas o síndico tem, como já dito, o dever de guardar o bem comum, sobrepondo muitas vezes interesses particulares que não se coadunam com tal espírito.

Nesse passo quando o síndico não divulga a tomada de medidas contra condômino inadimplente, ou pior ainda, quando não desenvolve qualquer atitude para cobrar importâncias devidas ao condomínio, sua omissão caracteriza expresso descumprimento do inciso VII do art. 1348; sendo negligente nessas condutas, contribuirá diretamente para o aumento do valor pago pelos demais condôminos, favorecendo ao final o inadimplente.
Fundado em tal dispositivo legal, não cabe ao síndico omitir a situação econômica do condomínio, posto que essa omissão poderá lhe ser imputada como ato de má administração, implicando por conseguinte em eventual responsabilidade civil face a massa condominial, com a consequente responsabilização do mesmo por perdas e danos, decorrente do ônus transferido para a coletividade condominial.
Assim deve o síndico sempre atuar de maneira firme para que os condôminos não se abstenham de responder por suas obrigações financeiras, tomando as atitudes pertinentes em relação àqueles que não cumprem seus deveres e repassando aos demais condôminos todas as atitudes tomadas, sejam ela ações judicias ou extra, custos etc., pois a estes interessa o desenvolver de tais feitos, tendo em vista que as consequências finais desses, quer sejam favoráveis ou não, terminarão por atingir a todos.
O informe aos condôminos do estado das finanças de sua administração etc., deverá ser transmitido preferencialmente em assembleia própria, e na sua falta, por avisos ou correspondência, prestando as contas na forma exigida por lei e alertando para os casos que possam afetar o equilíbrio administrativo do condomínio.

Outrosssim, como tudo na vida devem ser tomadas providências acautelatórias, para não ultrapassar direitos individuais garantidos, bem como e principalmente se resguardar o princípio constitucional da isonomia, direitos e princípios constitucionalmente previstos.

Conforme exposto acima, a divulgação das informações de interesse coletivo no âmbito do condomínio deve ser priorizada; entretanto, como tais dados podem na maioria das vezes importar em posições contrárias à conduta e/ou interesse individual de determinado condômino, tal divulgação deve se desenvolver sob o signo do respeito aos direitos individuais, notadamente os listados no art. 5º da Constituição Federal em seu inciso X (direito à intimidade, à vida privada, à honra e à imagem).

Assim deve ser de toda forma rechaçado a utilização de expedientes vexatórios ou constrangedores, tais como proibição da utilização de determinados serviços constantes do condomínio, afixação de rol pessoal de inadimplentes, com o nome dos devedores etc, dentre outras medidas que podem ser caracterizar como ofensa a honra e dignidade de alguém. Tal expediente deve ser evitado, porquanto, constatado eventual excesso contra seus direitos de personalidade, poderá a pessoa que sentir prejudicada exigir que o Judiciário avalie se os deveres do condomínio atingiram direitos individuais, estipulando medidas tendentes a sustar práticas tidas como constrangedoras, e arbitrando mesmo indenizações.

A divulgação, principalmente do nome do devedor, deve ser totalmente evitada, porquanto, além de impor ao condômino uma exposição pessoal, se divorcia do tipo de obrigação a que está vinculada a taxa de rateio condominial, que se enquadra no rol das obrigações “propter rem” ou seja, aquelas que estão vinculadas a coisa e não a pessoa.

Para se resguardar, deve o condomínio, em sua prestação de contas e/ou informes, privilegiar a objetividade, a discrição e a moderação e principalmente como já dito o princípio da isonomia que significa dizer tratar os iguais na medida de suas igualdades, nunca e reitere-se nunca poderá ser utilizado expediente diverso para situações idênticas, sob pena de ofensa ao referido princípio e responsabilização nas perdas e danos decorrentes do fato.

A jurisprudência caminha nesse sentido:

“INDENIZAÇÃO – RESPONSABILIDADE CIVIL – DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – COMUNICAÇÃO AOS CONDÔMINOS SOBRE A INADIMPLÊNCIA DO AUTOR – EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO – PRESTAÇÃO DE CONTAS – INAPLICABILIDADE DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – AÇÃO IMPROCEDENTE – RECURSO NÃO PROVIDO” – (JTJ 276/153).

INDENIZAÇÃO – RESPONSABILIDADE CIVIL – DANO MORAL – CONDOMÍNIO – INDICAÇÃO DO NÚMERO DO APARTAMENTO DO PRÉDIO CUJO MORADOR ESTÁ INADIMPLENTE – ADMISSIBILIDADE – MEIO QUE NÃO SE CONSTITUI EM COBRANÇA, MAS SIM EM MERA EXPRESSÃO DE CONDUTA CONTÁBIL PRÓPRIA DA ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL – RECURSO NÃO PROVIDO” – (JTJ 272/291)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DESCRIÇÃO DAS SALAS EM LISTA DE DEVEDORES AFIXADA NOS ELEVADORES DO CONDOMÍNIO. INEXISTÊNCIA NOS AUTOS DE PROVA IDÔNEA DA QUITAÇÃO DO DÉBITO. DANO MORAL. IMPROCEDÊNCIA. I – Nos termos do art. 333, inciso I, do Código de Processo Civil, compete ao autor a prova dos fatos constitutivos do seu direito. II – Não tendo os apelantes comprovado nestes autos, por meio idôneo, o integral pagamento das taxas condominiais do período em que foi afixada nos elevadores do prédio a lista das salas pertencentes aos condôminos inadimplentes, a fim de se averiguar a existência de ato ilícito praticado pelo condomínio demandado, não há que se falar em dano moral. Recurso conhecido, mas improvido”. (TJGO, APELAÇÃO CÍVEL Nº 102355-9/188 (200602582703), DES. JOÃO WALDECK FÉLIX DE SOUSA, j. 21.11.2006)

CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – INDENIZAÇÃO – DANO MORAL – CONDÔMINO – INCLUSÃO DA UNIDADE CONDOMINIAL COMO DEVEDORA NO RELATÓRIO MENSAL – CONFIGURAÇÃO DE ANÚNCIO INDEVIDO, VEXATÓRIO E HUMILHANTE – NÃO RECONHECIMENTO – DESCABIMENTO. Não se configura, por si só, como situação vexatória e humilhante o fato da unidade autônoma de propriedade dos autores aparecer em débito em relatório mensal veiculado no âmbito interno do Condomínio”. (Extinto 2º TACIVSP.,Ap. c/ Rev. 850.866-00/5 – 11ª Câm. – Rel. Juiz EGIDIO GIACOIA – J. 9.8.2004

“CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – INDENIZAÇÃO – DANO MORAL – FIXAÇÃO DE AVISO DE VENDA JUDICIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL – CONSTRANGIMENTO DO DEVEDOR E SUA FAMÍLIA – NÃO CONFIGURAÇÃO – CONDUTA IRREGULAR – AUSÊNCIA – DESCABIMENTO. Condomínio. Indenização reclamada em razão da conduta do condomínio em processo de execução. Afixação, em local visível no prédio, de aviso de venda judicial da unidade autônoma. Alegação de constrangimento do devedor e de seus familiares, residentes na época no prédio. Ausência de conduta irregular ou intuito malicioso. Indenização indevida. Não ocorrência de irregularidade na conduta do condomínio. Autor, porém, que obra com má-fé. Mesmo depois de vencido em demanda semelhante, quando reclamava de sua identificação, em aviso do condomínio, como de condômino inadimplente, volta-se com nova ação, mesmo ciente de sua improcedência, acobertado pela assistência judiciária. Multa e pena como litigante de má-fé”. (Extinto 2º TACIVSP.,Ap. c/ Rev. 815.923-00/4 – 8ª Câm. – Rel. Juiz KIOITSI CHICUTA – J. 27.11.2003)

“CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – INDENIZAÇÃO – DANO MORAL – UNIDADE CONDOMINIAL CONSTANDO EM ROL INTERNO DE DEVEDORES – PROVA DE QUITAÇÃO – EXISTÊNCIA – SUCESSIVOS PAGAMENTOS EM ATRASO E DIVERSOS MEIOS EMPREGADOS PARA SUA REALIZAÇÃO – CONDUTA DO CONDÔMINO QUE CONTURBA A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO – REPERCUSSÃO PSICOLÓGICA – AUSÊNCIA – DESCABIMENTO. Tendo a apelada concorrido de maneira decisiva para o evento, é descabido que agora pretenda compensação, em prejuízo de toda a massa de condôminos e da administradora. A pretensão é incompatível com o chamado valor de desestímulo da indenização por dano moral, pois seu acolhimento representaria um prêmio à conduta da autora, conturbadora da vida condominial. Ademais, no caso concreto, nem mesmo se pode falar em dano moral, pois ele se caracteriza pela dor, vexame ou humilhação que fuja à normalidade e, por isso, tenha grave repercussão psicológica no indivíduo, não assim por simples aborrecimentos, inevitáveis no quotidiano atual das grandes metrópoles”.( Extinto 2º TACIVSP.,Ap. c/ Rev. 775.354-00/4 – 8ª Câm. – Rel. Juiz ANTONIO CARLOS VILLEN – J. 27.11.2003).

“CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – INDENIZAÇÃO – DANO MORAL – CONDÔMINO – INCLUSÃO DA UNIDADE CONDOMINIAL COMO DEVEDORA NO RELATÓRIO MENSAL – CONFIGURAÇÃO DE ANÚNCIO INDEVIDO, VEXATÓRIO E HUMILHANTE – NÃO RECONHECIMENTO – DESCABIMENTO. O simples fato da unidade condominial pertencente ao autor constar, como devedora, do relatório mensal elaborado pela administração do condomínio não configura, por si só, anúncio indevido, vexatório e humilhante, com intuito de expor o autor à humilhação pública ou de macular a sua honra”. (Extinto 2º TACIVSP.,Ap. c/ Rev. 740.630-00/3 – 2ª Câm. – Rel. Juiz GILBERTO DOS SANTOS – J. 25.8.2003).

Assim é de se concluir que o direito a informação dos condôminos se identifica com o dever de informar do Síndico, mas não pode se sobrepor ao direito individual de cada cidadão, devendo as atitudes serem tomadas de maneira formal, imparcial, moderada e desprendida de qualquer paixão.

ADRIANI CHRISTINI CABRAL VARGAS DE OLIVEIRA
ADVOGADA
OAB/SP133140

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